Lorsque vous décidez de vendre votre maison ou même lorsque vous envisagez d’en acheter une, un mécanisme juridique peut s’inviter dans la transaction : le droit de préemption urbain (DPU). Derrière ce terme un peu technique se cache la possibilité pour la commune d’acheter votre bien en priorité aux conditions prévues dans votre compromis de vente. Cette perspective soulève naturellement des questions : votre maison est-elle concernée ? Comment le savoir ? Et quelles en sont les implications concrètes ? Obtenez des réponses à ces interrogations dans cet article.
Le droit de préemption urbain : de quoi s’agit-il ?
Le droit de préemption urbain (DPU) est un mécanisme juridique permettant à une collectivité publique, généralement une commune ou un Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI), d’acheter en priorité certains biens immobiliers mis en vente sur son territoire. Son objectif est lié à des projets d’intérêt général tels que :
- la création de logements sociaux ;
- l’aménagement d’équipements publics ;
- la lutte contre l’insalubrité.
Ainsi, la préemption n’est pas exercée sans justification, mais dans le cadre d’initiatives spécifiques visant à améliorer le cadre de vie des habitants.
Comment vérifier si votre bien est dans une zone de préemption ?
Pour exercer son droit de préemption, la collectivité doit avoir préalablement délimité des zones spécifiques sur son territoire où ce droit s’applique. Pour déterminer si votre bien se trouve dans une zone de préemption, vous pouvez consulter les documents d’urbanisme, notamment le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce dernier définit les zones où la collectivité peut exercer son droit de préemption. La première démarche consiste à vous rendre au service urbanisme de votre mairie. Ce service pourra vous indiquer si votre adresse est concernée par un périmètre de DPU en consultant les plans de zonage spécifiquement établis.
Une autre option consiste à demander un Certificat d’Urbanisme (CU). Celui-ci existe sous deux formes :
- le CU d’information (CUa) qui détaille les règles d’urbanisme applicables, y compris l’existence d’un droit de préemption ;
- le CU opérationnel (CUb) qui est indiqué si vous avez un projet spécifique. Il fournit des informations similaires aux CUa.
Enfin, si vous êtes déjà engagé dans un processus de vente ou d’achat, votre notaire peut également vérifier l’existence d’un droit de préemption et réaliser les démarches nécessaires à cet effet.
Que faire si votre bien se trouve dans une zone de préemption ?
Si votre maison se trouve effectivement dans une zone de préemption, une démarche administrative devient incontournable au moment de la vente : la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Dès qu’un accord est trouvé avec un acheteur potentiel et qu’un avant-contrat (promesse ou compromis de vente) est signé, le propriétaire, via son notaire, doit obligatoirement adresser cette déclaration à la mairie. Ce document officiel informe la collectivité de votre intention de vendre et précise les conditions de la vente, notamment le prix convenu avec votre acheteur. C’est sur la base de cette DIA que la mairie prendra sa décision.
Une fois la DIA reçue, la mairie dispose d’un délai légal de 2 à 3 mois pour faire connaître sa position. Si elle choisit de ne pas préempter, elle peut vous notifier explicitement ou garder le silence, ce qui équivaut à une renonciation tacite. Dans ce cas, vous êtes libre de vendre votre bien à l’acheteur initial selon les conditions établies dans la DIA.
Par contre, si la mairie décide de préempter, plusieurs options s’offrent à elle. Elle peut acquérir votre bien au prix indiqué, évinçant ainsi l’acheteur initial, ou proposer un montant inférieur. Dans ce dernier cas, vous pouvez :
- accepter le prix proposé par la mairie ;
- maintenir votre prix initial, ce qui revient à renoncer à la vente pour le moment ;
- saisir le juge de l’expropriation pour qu’il fixe lui-même le prix du bien.
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Amélie Lefebvre est une rédactrice spécialisée dans les collectivités et l’entreprise locale, combinant un sens pratique avec une compréhension approfondie des enjeux locaux.