Lorsque vous êtes sur le point de vendre un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, il est important de comprendre les implications fiscales de cette opération. L’objectif est d’optimiser votre gain tout en minimisant les éventuelles taxes à payer. Le défi se corse davantage s’il ne s’agit pas d’un bien que vous avez acheté, mais plutôt d’une maison que vous avez héritée d’un parent ou d’un proche. Comment est déterminée la plus-value dans ce cas ? Quelle est l’imposition appliquée en France ? Existe-t-il des abattements et cas d’exonération ? Voici ce que vous devez savoir à propos de l’impôt sur la vente d’une maison héritée.
Comment calcule-t-on la plus-value immobilière après une succession ?
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d’un terrain ou d’une maison, c’est-à-dire la différence entre son prix de vente et son prix d’achat. Cependant, dans le cas d’un bien hérité, elle est calculée comme la différence entre le prix de vente et la valeur vénale du bien évaluée lors de la succession.
Déterminée par le notaire, cette valeur vénale correspond à la valeur marchande du bien à la date du décès du propriétaire précédent. Son estimation doit être précise. Une surévaluation peut entraîner des droits de succession plus élevés tandis qu’une sous-évaluation pourrait entraîner un réajustement par l’administration fiscale.
Concrètement, pour calculer la plus-value de votre maison héritée, il faut soustraire la valeur vénale déclarée de la vente réalisée. Par exemple, si elle est vendue pour 200 000 euros et que sa valeur vénale était de 150 000 euros, la plus-value imposable serait de 50 000 euros.
En outre, lorsqu’il s’agit d’un bien hérité, certaines charges doivent être déduites de la plus-value immobilière à savoir :
- les honoraires du notaire ;
- les droits de succession versés au fisc dans le cadre de la succession ;
- les dépenses liées à la vente (frais de diagnostics obligatoires par exemple).
Quelle est la fiscalité de la plus-value d’une maison héritée ?
La plus-value réalisée sur la vente de votre maison héritée est imposable au même titre que pour les biens immobiliers revendus après achat. Le taux d’imposition de base est de 19 % pour l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, portant l’imposition totale à 36,2 %.
Exceptionnellement pour les terrains et maisons reçues en succès, une surtaxe supplémentaire s’applique à la plus-value lorsqu’elle dépasse 50 000 euros. Cette surtaxe varie entre 2 % et 6 % en fonction du montant supplémentaire.
Biens immobiliers hérités : existe-t-il des exonérations et abattements ?
Il existe plusieurs exonérations et abattements qui peuvent réduire votre imposition lors de la vente d’un bien immobilier. Tout d’abord, si vous vendez votre maison héritée à une valeur inférieure ou égale à 15 000 euros, sa plus-value est exonérée.
De plus, des abattements sont appliqués en fonction de la durée pendant laquelle vous détenez le bien :
- moins de 6 ans : aucun abattement ;
- de 6 à 21 ans : abattement de 6 % par an sur l’impôt sur le revenu et 1,65 % sur les prélèvements sociaux ;
- à partir de 22 ans : abattement de 100 % sur l’impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans, soit un abattement de 9 % par an.
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Amélie Lefebvre est une rédactrice spécialisée dans les collectivités et l’entreprise locale, combinant un sens pratique avec une compréhension approfondie des enjeux locaux.